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北京限競房滯銷去化不達預期 樓盤降價數十萬元促銷
作者:    來源:    發布時間:2018年11月14日    責任編輯:李璇

北京限競房滯銷去化不達預期

部分樓盤降價數十萬元促銷

證券日報 本報記者 王麗新 

“開盤即售罄”期望落空,北京限競房開始進入了艱難的價格戰階段。近日,《證券日報》記者走訪發現,8月份限競房入市以來,熱銷樓盤極少,去化率不達預期的滯銷盤則相對較多。

在走訪調查中,《證券日報》記者發現,有的限競房項目咨詢客戶非常多,銷售員馬不停蹄地接待;有的限競房項目銷售中心則相對冷清,銷售員接待客戶也較為熱情,甚至事后也會推送交易信息,進行二次推介。

《證券日報》記者還注意到,隨著限競房市場分化的愈發明顯,加上90平方米戶型同質化現象,部分限競房接近售罄,甚至需要搖號買房,而部分限競房去化則不足兩成。年底將近,為了搶收現金,在競爭激烈的限競房市場,部分開發商拿出了一些房源打折促銷,有些房源優惠幅度在10萬元以上,甚至達到30多萬元。

打折促銷攬客戶

近期,李女士先后在石景山看了多個限競房樓盤,這幾個樓盤地塊出讓時政府限定的價格約為5.2萬元/平方米,但從當初銷售員告訴她部分房源有優惠價約為5萬元/平方米,到現在“雙十一”期間,幾個項目分別推出優惠房源,從總價方面看,算下來折扣力度從10多萬元起到30多萬元不等。

“如果選性價比最高的房源,90平方米小三居總價有420萬元左右的房源。”某限競房項目銷售員向記者透露,折算下來,單價還不足4.7萬元/平方米,比政府限價的平均售價低了5400元/平方米。

而位處同一板塊,同樣是低密度社區的限競房樓盤,個別房源甚至推出90平方米戶型總價不足400萬元的折扣房。“我們項目是超低密度社區,另外價格上非常有優勢。”該銷售員向《證券日報》記者透露,“雙十一”期間,項目推出了直減11萬元的活動,再加上其他折扣,有的房源可直減12萬元,總價將不足400萬元,核算下來,單價僅約為4.43萬元/平方米。

值得一提的是,每一個項目的銷售員都急于留下看房人的聯系方式,準備進行二次推薦,可見其銷售壓力并不一般。記者在調查過程中也發現,有些房企已經進行全員銷售,如果帶來的客戶能夠完成成交,公司將獎勵這名帶來客戶的員工一定獎金,比如,至少賣一套房獎勵1萬元。

更重要的是,通過降低售價吸引購房者的限競房并非個案。在當下的市場環境中,除少數位置稀缺、配套優質的項目銷售去化被看好外,多數銷售一般的項目均推出降價優惠措施,以加快去化周期,直接跌破政府批準的“限價”項目越來越多。

即是在這種打價格戰的滯銷環境中,有些限競房樓盤仍舊遭遇了不少退房現象。很明顯,這意味著,即是開發商打價格戰,也不一定贏得客戶,將房子變成現金流。

成交的冷熱不均,競品項目之間的明暗戰情況都愈加復雜。《證券日報》記者在走訪中發現,在同一區域,當你從一個限競房銷售中心走出來,馬上有人圍住你,向你推薦該限競房的競品項目,截客戶已是慣常手段。

此外,在打響營銷戰的同時,開發商也在通過別的方式提高項目的去化率。比如,提高限競房的品質和在房子窗戶外的社區軟性服務、社區景觀和項目周圍配套等方面做文章。尤其在當前樓市“70/90”產品當道、產品同質化嚴重的情況下,增配可以提高產品的品質,帶來更多客戶從而加快項目去化周期。

滯銷或將持續

“相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售,現在限競房一次全部推出市場,導致開盤優質房源銷售后,后續房源去化非常非常慢。”中原地產首席分析師張大偉表示,從價格看,限競房項目開始出現了明顯的價格調整,而且隨著后續供應量的繼續上升,去化難度加大的區位屬性不好的限競房將開始打價格戰。

另有業內人士也表示,北京限競房市場的冰點時期短時間內或難以緩解,因為過去幾年北京大量供應的土地正逐漸開始形成房源,而增加的供應量集中為限競房,北京近兩年可謂進入了限競房時代。

據中原地產研究中心統計數據顯示,截至11月11日,北京合計有26個限競房項目取得31期預售證,合計提供商品房限競房源15982套,達到了183萬平方米(另外還有車位等配套)。

從網簽數據看,因為部分項目剛取得預售證,合計網簽只有3006套,簽約均價為48885元/平方米,按照這個比例計算,網簽銷售率只有18.8%。而即使計算所有項目的真實銷售,已經入市的這些項目,平均去化只有三成多,相比之前的四成繼續下滑。

此外,張大偉還表示,上述26個項目合計入市920億元貨值,網簽成交金額只有140億元,而真實銷售數據只有280億元左右,也就是已經積壓了640億元成為庫存。(如果計算車位等部分,已經超過700億元)。按照最近入市的節奏看,未來2個多月,還將有1萬套-2萬套限競房入市,預計2018年,限競房將積壓庫存超過1000億元。

有業內人士稱,在當下限競房成為供應主力的北京房地產市場中,擺在開發商面前的兩大難題需要突破,第一,想辦法度過眼前的限競房銷售年關;第二,調整從拿地、設計、營銷到物業服務等各條線投資邏輯,快速突破“70/90”產品嚴重同質化的難題,練就后市政策性住房突圍能力。不然,不止手里的限競房賣不出去,后市也難以在北京發展。


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